不動産購入の際に、ほとんどの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンは、借入金額や借入期間、金利等によって最終的な返済額が変わってきます。ローンの借入限度額は「年収に占める返済額の割合」が第一の基準となります。
一般的に返済比率は、年収の25％～35％以内に収まらないと危険です。
金融機関や年収よって返済比率に違いがあり、公的融資の場合では大体20％以内になっていますが、金融機関によっては40％まで可能な所もあります。
すでに自動車ローンや学費ローン等がある場合には、その返済額も関わってきます。購入物件や自己資金の有無によっても借入れ額が変わってきますし、各金融機関毎にローンの特徴があり色々な商品があります。優遇金利、保証料の有無など表向きとちがうこともあります。年収・年齢・職種等によっても変わってきますが、100％借入れ諸費用まで借りることが可能です。
また、住宅ローン以外に別枠のローンを組んで、フル・ローンが可能となる場合もあります。
各金融機関の得意分野、返済方法、各種優遇制度など。
住宅ローンの種類は様々ですが、住宅金融支援機構による「フラット35」、財形貯蓄をしている人を対象とした「財形住宅融資」、民間の銀行や信用金庫・生命保険会社等による「民間融資」があります。
また、金利にも種類がありますので、返済期間や返済方法も考えていく必要があります。
「フラット35」に見られる「全期間固定型」や住宅金融公庫・年金資金運用基金・雇用能力開発機構・銀行・民間金融機関等が提供している「固定金利型」や、金融情勢に応じて金利が変動する「変動金利型」があります。
住宅ローンの返済方式には代表的な２つの返済方式があります。
元利均等返済
元金分と利息分を合わせた返済額が、一定額になる方法。
毎月の返済額が変わらないので、返済計画を立てやすいです。
注意点 元金均等返済に比べて支払い利息総額が多くなります。
元金均等返済
元金分は一定で、利息分が減っていく方法。
初めの返済額は多くなりますが、支払う利息の合計は「元利均等」より少なくなります。
注意点 借入れ時の元金が多い時は、利息が高いので返済額が多くなります。
自分の場合はいくらまで借りれるのか、返済額はいくらぐらいになるのか調べてみましょう。
借入希望額から「返済額を調べる」「年収から借入可能額を調べる」等、ご自分の条件を入力してお支払の計算ができます。
物件購入の際の目安になりますので参考にして下さい。
長期固定金利の住宅ローンの一つで、民間金融公庫と住宅金融公庫が提携しています。
「フラット35」という商品は、その名の示す通り最長で35年間金利が変わらない長期固定金利型の住宅ローンです。
フラット35を利用するメリット
メリット1 金利変動がないから安心です！
メリット2 保証料や繰上返済手数料が0円です！
メリット3 最高8,000万円まで！
フラット35を利用する場合には、住宅金融公庫が定める技術基準に適合していることを証明する適合証明書が必要になります。
しかし、事前に確認された「築10年以内の特定中古マンション」に関しては、適合証明の手続きが省略できるようになりました。
| 一戸建て等（1） | 共同住宅 | |
|---|---|---|
| 接道 | 原則として一般の道に2ｍ以上の接道 | |
| 住宅の規模（2） | 70m2以上 | 30m2以上 |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室、炊事室、便所、浴室の設置 | |
| 併用住宅の 床面積 |
併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の2以上 | |
| 戸建型式等 | 木造の住宅（3）は一戸建て又は連続建てに限る | |
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（S55年省エネ告示レベル） | |
| 住宅の耐久性 | 耐火構造、準耐火構造（4）または、耐久性基準に適合 | |
| 配管設備の 点検 |
点検口等の設置 | 共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと |
| 区間 | 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画 | |
| 床の遮音構造 | － | ＲＣの場合、界床を厚さ15㎝以上 |
| 管理規約 維持管理基準 |
－ | 管理規約に所定の事項が定められていること |
| 長期修繕計画 | － | 計画期間20年以上 |
- 一戸建て等には、連続立て及び重ね建てを含みます。
- .住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニーは含みません。
- 木造住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（4）の住宅以外の住宅をいいます。
- 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
| 一戸建て等（1） | マンション（2） | |
|---|---|---|
| 接道 | 原則として一般の道に2ｍ以上の接道 | |
| 住宅の規模（3） | 30m2以上 （共同住宅は30m2以上） |
30m2以上 |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室、炊事室、便所、浴室の設置 | |
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | |
| 戸建型式等 | 木造の住宅（4）は一戸建て又は連続建てに限る | |
| 住宅の耐久性 | 耐火構造、準耐火構造（5）または、耐久性基準に適合 | |
| 住宅の耐震性 | 建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合（6）は、耐震評価基準などに適合 | |
| 劣化状況 | 外壁、基礎、屋内に面する壁などにひび割れや欠損などがないこと 給排水設備に漏水がないことなど |
|
| 管理規約 | － | 管理規約に所定の事項が定められていること |
| 維持管理基準長期修繕計画 | － | 計画期間20年以上 （作成時期が平成6年度以前の場合は15年以上） |
- 一戸建て等には、連続立て重ね建て及び地上2階以下の共同住宅を含みます。
- マンションとは、地上3階以上の共同住宅をいいます。
- 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニーは含みません。
- 木造住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（5）の住宅以外の住宅をいいます。
- 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
- 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前の場合とします。
